منظور از وکیل متخصص در امور ملکی چیست؟
وکیل ملکی یا همان وکیل متخصص ملکی به کسی اطلاق می شود که متخصص و وارد به مسائل حقوقی ملک باشد. همچنین باتجربه در مشورت دادن و دانا در پیدا کردن راه حل های مشکل ملکی باشد. یکی از مهم ترین و بیشترین دعاوی حقوقی، مربوط به دعاوی ملکی است. پس لزوم وکیل متخصص در امور ملکی در طرح و پیگیری این دعوا لازم و ضروری است. در ادامه این مقاله سعی داریم تا موضوع دعاوی ملکی و انواع آن و هر آنچه در طرح این دعاوی لازم باشد، ذکر شود. ابتدا باید بدانیم منظور از دعاوی ملکی چیست؟ اصولا طرح این دعوا مربوط به چه مسائل حقوقی است؟ حوزه کاری وکیل ملکی و شهرستان ها در چه حیطه ای قرار دارد؟ ویژگی وکیل ملکی خوب در چیست؟ پاسخ به همه این سوالات در این محتوا خواهد بود.
وکیل متخصص امور ملکی
دعاوی ملکی چیست؟
وکیل ملکی از جمله وکلای باتجربه ای است که بیشترین رسیدگی مربوط به پرونده دعوای ملکی در دادگاه های تهران و شهرستان ها را برعهده دارد. زیرا تهران به عنوان پایتخت و کلان شهر بزرگ طبیعتا بیشترین دعاوی ملکی در دادگاه های آن مطرح خواهد شد. در نتیجه تربیت تخصصی وکیل ملکی بیشتر از هر جایی دیگر لازم و ضروری است. حال منظور از دعاوی ملکی، اموری است که به اموال غیر منقول مرتبط می شود. اموال غیر منقول به املاکی گفته می شود که ثابت است و امکان جابجایی ملک وجود ندارد. تمامی املاک و اراضی شامل اموال غیر منقول خواهند بود. مانند؛ آپارتمان، خانه، عمارت، باغ، دفتر کار، مزرعه، مغازه و زمین، از جمله املاک و اموالی است که در دعاوی ملکی مورد بحث واقع می شوند. دعاوی ملکی به سبب پیچیدگی و حساسیت زیاد حقوقی، ضرورت افراد متخصص و وارد به این مسائل بیش از پیش احساس می شود. وکیل سرقفلی ملکی از باتجربه ترین وکلا در خصوص دعاوی ملکی هستند. زیرا تهران از بیشترین مشکلات حقوقی مربوط به مشکلات و دعاوی اموال غیر منقول در دادگاه ها مواجه است. برخی از دعاوی مربوط به این حیطه کاری ، رسیدگی به مسائلی چون؛ خلع ید، اخذ پایان کار، جعل سند، تصرف عدوانی، تنظیم سند رسمی و … است. این توضیح از دعوای ملکی از سوی وکیل الزام به تنظیم سند رسمی متخصص در امور ملکی بیان شده است.
اهمیت وکیل ملکی در دعاوی ملکی
همانطور که گفته شد وکیل ملکی از وکیل های متخصص در طرح دعاوی و امور ملکی هستند. رسیدگی به دعاوی املاک در دادگاه های حقوقی با طرح دعوا شروع و رسیدگی می شود. مشاوره حقوقی کامل و همچنین راهنمایی در طرح دعوا و همراهی در طی کردن مراحل رسیدگی به پرونده، بر عهده وکیل ملکی در دادگاه های تهران است. در ادامه این مبحث لازم است تا درباره ویژگی های وکیل خلع ید خوب در دعاوی ملکی چه در تهران و یا شهر های دیگر بحث و گفتگو کنیم. زیرا لازمه برد هر پرونده حقوقی همراهی وکیل عالی و متخصص از هر نظر مخصوصا از منظر دانش ملکی است.
ویژگی بهترین وکیل ملکی در دعاوی مختلف
از ویژگی های لازم و تخصصی وکیل ملکی ، علاوه بر داشتن مجوز و پروانه و دانش آکادمیک، داشتن شم حقوقی عالی در زمینه مسائل دعاوی حقوقی و ملکی است. چرا که این دعاوی از حساسیت زیادی برخوردار است و بدیهی است که وکیل با تجربه و متخصص در این زمینه برای پیشبرد هدف از طرح دعوا کمک کننده خواهد بود. ویژگی های لازم و ضروری وکیل ملکی در رسیدگی به پرونده های حقوقی اینچنینی، به شرح زیر است.
اولین ویژگی لازم برای مدیریت مسائل حقوقی و خصوصیت وکیل متخصص در امور ملکی، داشتن تجربه است. تجربه حقوقی و اجتماعی لازم در رسیدگی به این پرونده ها بسیار مهم و حائز اهمیت است. گاهی اوقات فقط دانش حقوقی برای رسیدن به هدف در دعوای حقوقی کافی نیست و این مهم لزوم تجربه کافی و عالی در این زمینه است. وکیل متخصصی که مسئولیت رسیدگی به پرونده های متنوع ملکی را داشته است، قطعا بهترین گزینه برای مشاوره و انجام دفاع در دادگاه خواهد بود. هر میزان تجربه وکیل بیشتر باشد، دفاع دقیق و کامل تر خواهد بود و موکل به هدف خود نزدیک تر خواهد شد.
وقتی تجربه مهم ترین رکن اساسی یک وکیل خوب باشد، رسیدن به هدف پرونده در کمترین زمان و راحت ترین و کوتاه ترین راه ممکن می شود. وکیل ملکی
که فاقد تخصص و تجربه کافی در این گونه پرونده ها باشد، راه های پر هزینه و طولانی را برای پیشبرد اهداف انتخاب می کند. راه های که بخواهد با توسل به آزمون و خطا به نتیجه برسد، از نواقص همراهی وکیل بی تجربه است. پس دومین ویژگی لازم برای وکیل ملکی ، انتخاب کوتاه ترین و کم هزینه ترین راه رسیدن به حق در پرونده موکل است.
وکیل ملکی یا در کل وکیل متخصص ملکی باید آشنا به روند دادگاه منطقه و محل رسیدگی به پرونده حقوقی ملک باشد. آشنایی کلی با کارمندان و قضات دادگاه و آشنا بودن به رویه حوزه قضایی یکی از ارکان مهمی است که وکیل متخصص در زمینه رسیدگی به پرونده های ملکی باید داشته باشد. رسیدگی به پرونده ملک بهتر است در همان ناحیه ای باشد که ملک در واقع شده است. زیرا گاهی اوقات اداره ثبت اسناد به پرونده دعوا وارد می شود. پس این مهم، کار را برای پیش بردن سریع تر روند اداری پرونده راحت تر خواهد کرد. این نکته را وکیل متخصص تشخیص می دهد و به موکل متذکر و یادآور می شود.
آخرین نکته قابل تذکر در انتخاب وکیل ملکی، علاوه بر تجربه و دانش حقوقی، آشنایی با محل رسیدگی به پرونده حقوقی، آگاهی داشتن وکیل ملکی در نحوه دادخواست و کیفیت و خواسته دعوا است. گاهی قانونگذار در مورد حقوقی سکوت کرده است و دادرسی به آن را به قضات و حقوقدانان در هر پرونده واگذار می کند. وکیل ملکی از این خصوصیت بی بهره نیست. آنان استدلال و نظرات حقوقی پر رنگ و قوی در این مسائل مطرح خواهند کرد. نتیجه آن واضح و مبرهن است که به نفع وکیل مدافعی است که استدلال های قوی ارائه نماید.
مهم ترین موضوعات مورد رسیدگی وکیل ملکی
برخی از عناوین مهم در دعاوی ملکی که وکیل ملکی و وکلای متخصص در امور ملکی همیشه با آن سروکار دارد، به قرار زیر است. که با شرح کامل آن نام برده شده اند.
تنظیم سند رسمی برای انتقال ملک؛ یکی از عناوین مرتبط با دعاوی ملکی است که با خرید و فروش اموال غیر منقول مطرح خواهد شد. زمانی این عنوان از دعوا ملکی مطرح می شود که شخصی از فروشنده، ملکی را خریداری کرده باشد و فروشنده به هر دلیل و علتی از انتقال سند مالکیت به شخص خریدار امتناع می کند. شخص خریدار نیز با مراجعه به وکیل ملکی به طرح دعوا در مراجع ذی صلاح اقدام می نماید.
لزوم تنظیم قرارداد رسمی اجاره؛ در ماده قانونی ۴۷ تمامی مواردی که موجر باید طبق قانون و قرارداد به آن متعهد باشد، ذکر شده است. زمانی که مستأجر اقدام به اجاره ملکی از شخص موجر می کند، لزوم تنظیم سند را بر خود اجبار می داند، و تا پایان قرارداد مالک به تعهدات خود بایستی پایبند باشد. اگر موجر به دلایلی از تنظیم سند اجاره امتناع کرد، مستاجر با کمک وکیل ملکی به طرح دادخواست می پردازد. پس با این اوصاف لزوم تنظیم سند برای مورد اجاره نیاز می شود.
گرفتن حکم تخلیه مورد اجاره تجاری؛ در طی شصت سال قانون گذاری در ایران، احکام و قوانین مربوط با اجاره تجاری و مسکونی در یک راستا قرار گرفته اند. در حالت کلی احکام کلی مربوط به اجاره هر چیز، اعم از منزل مسکونی و یا اماکن تجاری یا اجاره انسان و اشیاء یکی بوده است. مقررات و قوانین مدنی درباره اجاره هم به اجاره مسکونی و هم به اجاره ملک تجاری اشاره دارد. اما قانونگذاران ایران با قوانین ارتباط مستاجر و موجر در سال های ۵۶ و ۷۶ و قانون منسوخ شدن ارتباط مستاجر و موجر در سال ۳۹ برخی از احکام مربوط به اجاره مسکونی را از اجاره اماکن تجاری جدا کردند. نتیجه آن تبیین مقررات لازم و اضافی در این قوانین بوده است. قوانینی چون، حق تجارت، حق سرقفلی، حق کسب و پیشه از مقررات اضافه شده در این مبحث بوده است.
گرفتن حکم تخلیه مورد اجاره مسکونی ؛ یکی از مسائل و مشکلات شایع حقوقی و ملکی، عدم تخلیه مورد اجاره از سوی مستاجر است. زمانی که شخص اقدام به اجاره محلی برای سکونت خود می کند، قراردادی بین موجر و مستاجر عقد می شود. در این قرارداد مبلغ و یا اجاره بها مورد اجاره و تاریخ شروع و پایان قرارداد و تمامی مشخصات دیگر در آن درج می شود. پس مستاجر در زمان پایان قرارداد باید محل مورد اجاره را تخلیه و تحویل موجر نماید. اما اگر مستاجر به عقد قرارداد پایبند نبود و از تخلیه مورد اجاره امتناع کرد، موجر می تواند با طرح شکایتی به دادخواهی خود اقدام نماید و مستأجر را طبق قانون‌مجبور به تخلیه هر چه زودتر ملک خود کند.
دادخواهی در دریافت اجاره های عقب افتاده؛ طرح این دعوا از سوی موجر می باشد و هدف وی کاملا مشخص و معلوم است. طبق قرارداد تنظیم شده مابین مستاجر و موجر، مستاجر متعهد به پرداخت اجاره بهای تعیین شده در سند اجاره است. در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بهای تعیین شده امتناع کند، یا مقداری از اجاره را پرداخت نکند، طبق قانون موجر حق دادخواهی اجور معوقه را از دادگاه خواهد داشت. طرح دعوای اینچنینی تحت عنوان مطالبه اجور معوقه توسط وکیل ملکی مطرح خواهد شد و رسیدگی به آن بر عهده مراکز قضایی است.
به روز کردن و تعدیل اجاره بها؛ منظور از به روز کردن و تعدیل اجاره بها، عادلانه کردن اجاره بها است و نزدیک کردن اجاره دریافتی به عدالت است. که در مباحث حقوقی، تحت عنوان به روز کردن نرخ اجاره بها عنوان شده است. در اجاره های با مدت زمان طولانی اماکن تجاری یا مسکونی، لزوم به روز کردن نرخ اجاره بها احساس می شود. در اجاره های بلند مدت اماکن تجاری حتی پس از پایان موعد اجاره، حقوق مستأجر محفوظ می شود. از حقوق مستاجر تصرف ملک حتی بعد از پایان تاریخ قرارداد اجاره است. در این صورت است که موجر مدعی به روز کردن اجاره بها می شود و دلیل او افزایش نرخ تورم و در نتیجه آن کاهش مبلغ دریافتی اجاره در مقایسه با نرخ تورم است. پس در حق خود احساس نیاز به طرح دعوا تحت عنوان تعدیل اجاره بها با کمک وکیل ملکی می شود. در قانون روابط مستاجر و موجر سال ۵۶ به این موضوع اشاره شده است. در این قانون ذکر شده است که تعیین مبلغ از سوی موجرهر سه سال یکبار است.
رفع تصرف غیر قانونی یا تصرف عدوانی؛ یکی از مسائل مهم در پرونده های ملکی و حقوقی رفع تصرف عدوانی است. منظور از عدوانی غیر قانونی بودن موضوع است. منظور از رفع تصرف عدوانی نیز، جلوگیری از کسانی است که سابقه تصرف املاک را به صورت غیر قانونی و یا غیر ارادی یا قهری دارند. ادعای مالکیت با ارائه سند مالکیت برای رفع اتهام و یا جلوگیری از طرح دعوا کافی نیست. گاهی حتی حکم صادره از سوی قاضی پرونده بر علیه مالک است. رسیدگی به این نوع پرونده حقوقی پیچیده و زمان بر است. اما به دلیل اهمیت بالای این موضوع، رسیدگی به این پرونده بدون تشریفات و بیشتر خارج از نوبت خواهد بود. و حکم صادر شده فورا قابل اجرا است. تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید در حمایت قانونگذار در تصرف سابق در تصرف عدوانی است. حمایت از مدعی مالکیت در حیطه کاری خلع ید است. در ادامه به توضیح کامل خلع ید خواهیم پرداخت و متوجه تفاوت این دو موضوع حقوقی خواهید شد.
-
وکیل ملکی (۴)
جلوگیری و رفع مانع حق؛ زمانی بحث جلوگیری و رفع مانع مطرح می شود که بدون اینکه فردی متصرف و یا صاحب مالی یا ملک باشد از ورود مالک یا انجام هر عملی که حق مالک است، جلوگیری کند. طرح این دعوا از سوی مدعی یا وکیل ملکی برای رفع این مانع و ممانعت از آن است. این عنوان از دعوای ملکی مربوط به تصرف عدوانی است و فقط در مورد املاک این موضوع صدق می کند. در ماده قانونی ۵۸ به بعد در قانون مدنی به تفصیل در این باره توضیح داده شده است.
رفع مزاحمت؛ یکی دیگر از دعوای که مربوط به دعاوی تصرف عدوانی است، طرح دعوای رفع مزاحمت است. زمانی که شخص حقیقی یا حقوقی مانع از اعمال به حق مالک شود، این طرح از دعوای ملکی عنوان می شود. مالک ملک برای ورود یا بهره بردن از منافع ملک خواستار دادخواهی و رفع مزاحمت را از قانون است.
رفع عصب یا خلع ید؛ در ماده قانونی آیین دادرسی ۳۰۸، مستند بر طرح این دعوا و قوانین مطرح شده توسط قانون گذار می باشد. زمانی که مالک ملکی مدعی شود که شخصی ملک او را غصب کرده است، اقدام به طرح دعوا به کمک وکیل ملکی
و یا وکیل متخصص می کنند. هر نوع مالی اعم از اموال غیر منقول و منقول جز این طرح از دعوا می شود. در صورتی که در طرح این دعوا، شخص غاصب نیز ادعای مالکیت ملک را داشته باشد، موضوع خلع ید مالکانه مطرح می شود. یا هر زمان که طرح دعوای خلع ید در بین دو شریک صورت بگیرد، خلع ید مشاعی گفته می شود. که در ذیل کامل به آن پرداخته ایم.
خلع ید مشاعی؛ دعوای خلع ید مشاعی زمانی صورت می گیرد، که بین دو یا چند نفر به هر صورتی چه غیر ارادی و در رابطه با ارث باشد و یا از روی رضایت خود شراکت کنند. حال در صورتی که شرکا به تصرف مال شراکتی از سوی یکی از شرکای مالی ناراضی باشند، اقدام به طرح دعوای خلع ید مشاعی می کنند.
اخذ دستور تخلیه؛ در قانون مصوب سال ۷۶ ارتباط بین مستاجر و موجر به موضوع دستور تخلیه اشاره کرده است. زمانی که قرارداد بین موجر و مستأجر به صورت کتبی باشد و مدت زمان در آن قید شده باشد و دو نفر به عنوان شاهد زیر قرارداد را امضا کرده باشند، یا در حالتی که سند قراردادی مابین آنها کاملا رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تهیه و تنظیم شده باشد، موجر نسبت به اقدام علیه مستاجر درباره تخلیه محل مسکونی بعد از پایان قرارداد، مجاز است. یکی از ویژگی های ثبت سند رسمی قرارداد موجر و مستاجر این است که در این حالت شخص یا موجر لازم نیست برای طرح شکایت و دادخواهی به دادگاه مراجعه کند. با مراجعه به شورای حل اختلاف دستور تخلیه را از مراجع ذی ربط به راحتی و در کمترین زمان دریافت می کند.
تقسیم و یا فروش مال مشترک یا مال مشاع؛ هر زمان یکی از شرکا خواهان پایان شراکت باشد، می تواند با درخواست فروش مال مشاع و تقسیم وجه در بین شرکا در دادگاه اعلام دادخواهی و اقدام به طرح دعوا کند. برای دادگاه سهم شراکت فرد خواهان فروش مال مشاع، مهم نیست و یا اینکه یک نفر یا چند نفر خواهان فروش اند، فوری حکم صدور فروش مال مشاع صادر می شود. سپس عوائد از فروش مال میان شرکا به نسبت سهم هر کدام از مال تقسیم می شود.
ابطال اسناد مالکیت؛ خواهان این مسئله حقوقی کسی است که سند رسمی مالکیت ملک خود را باطل کند، زیرا مخالف منافع وی در املاک و مال خود است. این سند رسمی از سوی سازمان اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد ثبت شده باشد و از آنان ابطال سند را بخواهد. وکیل ملکی در این زمینه می تواند شخص را کامل آگاه به مسائل نماید.
مطالبه اجرت المثل؛ زمانی اجرت المثل در دعاوی حقوقی از سوی وکیل ملکی مطرح خواهد شد، که ملکی در تصرف عدوانی و غیر قانونی شخصی باشد و مالک اصلی و قانونی آن ملک اقدام به طرح مسئله پرداخت اجاره مدت زمان تصرف کند و از دادگاه مطالبه و محاسبه اجرت المثل را بخواهد. مثلا اگر دو سال ملک او در غصب شخص غاصب باشد، میزان اجاره دو سال با مشخصات ملک و نرخ تورم حساب می شود و در صورت صدور حکم از سوی قاضی باید مبلغ برآورد شده به شاکی پرداخت شود.
تجویز انتقال منافع؛ طرح این دعوا در مراجع قانونی از سوی کسی است که مهلت استفاده از ملک و یا منافع او محدود به زمان نباشد. در این زمان مالک ملک اجازه انتقال منافع ملک را به وی نمی دهد. در مصوب قانونی سال ۵۶ در خصوص ارتباط مستاجر و موجر، زمانی که صاحب کسب یا پیشه قصد انتقال مورد اجاره و منافع خود را دارد، اما مالک ملک چنین اجازه ای به وی نمی دهد و یا خواهان حق مالکانه غیر معمولی را دارد، این مبحث حقوقی مطرح می شود. در این گونه مواقع شخص با کمک وکیل پیش فروش ساختمان ملکی اقدام به طرح دعوا می کند.
توقیف اموال و تامین خواسته؛ در هر شرایطی که خواهان دادخواهی و خواستن مالی است، این طرح از دعاوی مطرح می شود. شرایطی که در ماده قانونی ۱۰۷ آیین دادرسی آمده است، خواسته مال چه اموال منقول و یا اموال غیر منقول باشد، اقدام به طرح توقیف اموال و تامین خواسته می کند.
دستور دادرسی فوری یا موقت؛ طبق ماده ۳۱۰ به بعد در قانون آیین دادرسی، متقاضی حق خواهان دادرسی فوری برای جلوگیری از هر اقدامی و یا انجام عملی برای حفظ منافع خواهان حق، فوری و ضروری است. انتظار برای تشکیل پرونده و رسیدگی به پرونده و صدور حکم و منتظر شدن برای اجرای حکم لازم نیست. زمانی که شخص متصرف یا غاصب اقدام به ایجاد تغییراتی در ملک وی کند، در این صورت صاحب ملک خواهان دستور فوری متوقف شدن هر کاری می شود. تا همزمان با اخذ حکم فوری نیز خواهان رسیدگی به پرونده مطابق اصول و تشریفات لازم شود.
داوری و حکمیت؛ انتخاب داوری یا تاسیس حکمیت به این معنی است که؛ در قانون مدنی بسیار از کشور ها من جمله در قانون مدنی و حقوقی ایران، این حق به افراد خواهان داده می شود تا مرجع حل پرونده و حل اختلاف خود را تعیین کنند. هر قراردادی که مربوط به قرارداد ملکی باشد، می توانند در صورت اختلاف و ایجاد دعوا میان آنان مرجع حل اختلاف خود را مشخص کنند. همچنین حق انتخاب حکم یا داور را هم دارند. در موردی که شخص خواهان نشود، به عبارتی در این مورد سکوت کند حق انتخاب داوری با دادگاه می باشد. حکمیت یا داوری نیز باید به موجب شرط داوری یا قرارداد داوری یا به موجب حکم قانون باشد. جز در این موارد ذکر شده، بعد از ایجاد اختلاف نمی توان کسی را مجبور به حکمیت دعوا کرد.
انحصار وراثت؛ یکی از عناوین مورد بررسی در دعاوی حقوقی و ملکی بحث انحصار وراثت است. بعد از اینکه شخصی که دارای اموال و ملکی باشد، فوت کند، اولین اقدامی که وراث برای فروش و یا اجاره املاک متوفی می کنند، طرح مبحث انحصار وراثت است. این موضوع از موضوعاتی است که وکیل ملکی در رابطه با آن در جریان است. به منظور انحصار وراثت اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت می کنند. فلسفه و هدف صدور این گواهی بر خلاف تصور عوام، محصور کردن وراث و یا کسی از متوفی ارث می برد، است. مانند منحصر کردن کسی که به نفع او در برابر اموال وصیت شده است. پس به هیچ وجه منظور از صدور گواهی انحصار وراثت، حصر و تصرف وراثت و یا تعیین ارزش مالکیت متوفی یا تشخیص و ارزش گذاری املاک متوفی نیست.
مطالبه سهم از ارث؛ بعد از فوت کسی وراث یا ورثه او بعد از اخذ گواهی انحصار وراثت می توانند با توافق میان خود نسبت به تقسیم ارث اقدام کنند. اگر توافق میان ورثه صورت نگیرد، وراث با طرح دعوای مطالبه سهم الارث اقدام کنند. این اقدام بستگی به ماترک متوفی دارد که آیا اموال منقول و یا غیر منقول است. رسیدگی به هر کدام متفاوت است.
الزام به انجام تعهدات؛ تعهدات قراردادی به تفسیر قانونی شرط انجام و عمل را دارند و یا جنبه فعلی دارد، در صورت عدم عمل به تعهدات از سوی شخص متعهد، امکان خواستن متعهد له از دادگاه برای انجام تعهدات را دارد. فرقی ندارد که موضوع متعهد شده انتقال مال یا ملکی باشد و یا قراردادی عهدی باشد، در صورت انجام نشدن تعهدات قانون امکان دادخواهی را به متعهد له می دهد. در این صورت است که شخص دادخواست امکان فسخ قرارداد را می خواهد و یا برای رسیدن به خواسته ها و منافع خود طرف دیگر دعوا متعهد به انجام اعمالی جایگزین تعهدات شود.
مطالبه خسارت طبق قرارداد؛ زمانی که هر یک از طرفین قرارداد بخواهند از طرف دیگر خود در قرارداد به موجب تخلف در اجرای مفاد شکایت کند، رویه رسیدگی و نحوه طرح شکایت از دو حالت خارج نیست. اگر در قرارداد، تخلف از مفاد آن پیش بینی نشده باشد و در قرارداد ذکر نشده باشد، شاکی باید علاوه بر اثبات تخلف در اجرای مفاد از سوی طرف دیگر قرارداد، سعی در اثبات خسارت وارد شده و میزان آن کند. بعد از اثبات این دو موضوع دادگاه با طرح مطالبه خسارت موافقت خواهد کرد. بدهی است که انجام این عمل به کمک وکیل ملکی
آسان‌تر خواهد بود. در فرضیه دیگر این عنوان از شکایت، دو طرف قرارداد مبلغی را به عنوان خسارت در سند قرارداد ثبت کرده باشند. که در صورت خسارت وارد شده به هر یک از طرفین، طرف دیگر مبلغ تعیین شده را پرداخت نماید. این حالت در اختیارات مرجع قضایی نیست که از مبلغ تعیین شده، تعیین خسارت بیشتر یا کمتر را در حکم صادر کند. این شرط را اصطلاحا شرط جزا یا وجه التزام می گویند. موضوع قرارداد نیز می تواند، معامله ملکی یا انجام به تعهدی باشد.
فسخ قرارداد؛ منظور از طرح این عنوان این است که هر یک از طرفین عقد قرارداد، به دلیل وجود اختیارات فسخ و یا شرط فسخ مندرج در قرارداد، اقدام به انحلال یا فسخ قرارداد نمایند. در فسخ قرارداد این امکان وجود دارد تا طرفین همزمان با عقد قرارداد و یا بعد از بستن عقد، به نفع یکی از طرفین یا هر دو آنها شروط لازم عقد را در مفاد آن بگنجانند. اینکه تا مدتی مشخص بقای قرارداد تنظیم شده در اراده یکی از طرفین باشد و یا انجام فعل و یا صفت و حصول نتیجه آن ضمیمیه عقد قرارداد شود که مشروط له می تواند با استفاده از ماده قانونی( خیار شرط ) اقدام به فسخ قرارداد نماید. همچنین در صورت امکان تعمیم هر یک از ده خیار قانونی به شروط قرارداد یکی از طرفین اقدام به انحلال قرارداد توسط دادگاه می نماید.
انفساخ قرارداد؛ منظور از انفساخ فسخ قهری قرارداد است. یعنی انحلال قرارداد خارج از اراده و ید قرارداد باشد. در برخی از قرارداد ها، طرفین شرط فاسخ قرارداد را در مفاد آن ذکر می کنند. به موجب این شرط، در صورت انجام فعلی یا عدم انجام کاری یا در صورت عدم و یا وجود صفتی یا فرض عدم حصول و یا حصول نتیجه ای در قرارداد خود به خود انفساخ می شود و احتیاج به دخالت انسانی برای انحلال عقد نیست. هر قراردادی تا زمان فسخ معتبر است و بعد از آن اعتبار خود را از دست می دهد.
دعاوی ناشی از حق پیشه و کسب و تجارت و مالکیت سرقفلی؛ منظور از سرقفلی این است که حق مادی و حق اعتباری است که برای مالک منافع یا مستاجر در نظر گرفته شده است که در هنگام عقد قرارداد و شروع اجاره، پولی که به مالک ملک پرداخت کرده است، در زمان تخلیه مستاجر سرقفلی را با نرخ روز محاسبه کند و به مستاجر پرداخت کند. حال منظور از حق تجارت و کسب و پیشه محاسبه کسب اعتبار مستاجر یا مالک منافع و ارزش عملکرد در گذر زمان و کسب شهرت تجاری توسط وی است. در سال ۷۶ تاسیسات قانونی روابط مستاجر و موجر و در سال ۵۶ حق تجارت و کسب و پیشه قوانین مستاجر و موجر انجام شد. همچنین امکان اینکه مستأجر و یا صاحب منافع صاحب هر دو امتیاز شود، هست.
طرح دعاوی برای اموال وقف شده؛ عقود وقف از عقود خاصی است که مختص به قانون کشور ماست و مقررات آن از شریعت اسلام برگرفته شده است. البته در برخی از کشور های دیگر شبیه به چنین قانونی تحت عنوان تراست وجود دارد. در عقد قرارداد وقف ممکن است دعاوی مختلفی صورت بگیرد. از جمله دعوای عزل متولی و یا نصب وی و یا تعیین متولی و یا اجاره فروش این مال و تبدیل مال وقف شده به احسن، یا اینکه افرادی مدعی شوند که حقوق آنان به خاطر مال موقوفه پایمال شده است و خواستار تقاضای رسیدگی به حق خواهی خود از دادگاه شوند. وقف اموال به دو صورت وقف عام و وقف خاص است که در تهران دادگاه ویژه ای برای رسیدگی به این موضوع تبیین و تعیین شده است. طرفین دعوای اموال موقوف در دادگاه، اداره اوقاف و متولی است.
قرارداد های انتقال ملک و فروش ملک؛ تعریف رابطه حقوقی و فروش اموال و ملک غیر منقول همچون باغ، زمین، آپارتمان و خانه، مغازه زمین، ویلا یا عمارت و هر ملک غیر منقول دیگر در تنظیم و عقد قرارداد است. این قرارداد ها و فروش اموال غیر منقول می تواند در قالب هر یک از قراردادهای تملیکی صورت بگیرد. مانند قرارداد های بیع، معاوضه، هبه و صلح و دیگر قرارداد های تملیکی است. در خصوص عقد قرارداد های تملیکی و هر قراردادی که به خرید و فروش اموال غیر منقول مرتبط می شود، با وکیل ملکی تماس برقرار کنید.
حفظ و تامین دلایل و امارات؛ اشخاص به منظور جلوگیری از تغییر دلایل قابل استفاده و یا دلایل قابل استناد و تغییر احتمالی در وضعیت موجود در دعاوی ملکی از مراجع ذی ربط خواستار حفظ و تامین دلایل و امارات و ثبت وضع موجود می شوند. شورای حل اختلاف مسئول رسیدگی به این خواسته می باشد. اگر از تامین و حفظ دلایل به موقع استفاده شود، نتیجه دعوا در امنیت کامل می باشد و نقض احتمالی حقوق منتفی می شود. روشن است که در طرح این مسئله تجربه و دانش وکیل ملکی بسیار موثر خواهد بود.
پیش فروش آپارتمان؛ پیش فروش آپارتمان از جهاتی بسیار شبیه به قرارداد های تملیکی بیع است. اما چون مطابق عقد قرارداد خرید و فروش که شروط لازم هنگام عقد باید وجود داشته باشد، ( یعنی ملک موجود و قابل رویت باشد و گفت این آپارتمان به فروش می رسد) نمی توان مانند قرارداد بیع با آن برخورد حقوقی داشت. ماده ۱۰ قانون مدنی درباره عقد آزاد و بی نام سخن گفته است که دعوای پیش فروش آپارتمان شبیه به همین قرارداد های آزاد و بی نام است. قانون گذار به علت فراگیر شدن مقوله پیش فروش آپارتمان مخصوصا در کلان شهر تهران، الزامات قانونی را با این نام در نظر گرفته است. اما مانند قوانین دیگر اینچنین با وقفه در اجرا و یا تعطیلی مواجه است.
تمامی موارد بیان شده، از عناوینی است که در دادگاه ها تحت عنوان دعاوی ملکی مطرح می شوند. هر کدام از این موارد پیچیدگی های خاص خود را دارد و شرایط ویژه و لازم به رسیدگی را مختص به خود را دارد. با کمک وکیل ملکی این از پس روند و رویه پیچیده دعاوی به راحتی بر خواهید آمد.
-
وکیل ملکی (۳)
لزوم وکیل متخصص در دعاوی ملکی چیست؟
بارها در این مقاله متذکر شده ایم، که پرونده های ملکی از حساسیت زیاد و پیچیدگی زیادی برخوردار هستند. پس لزوم وکیل ملکی تهران در طرح پرونده های حقوقی مربوط به اموال غیر منقول ضروری است. زیرا پیش بردن روند های پیچیده قضایی و حقوقی از دانش و حوصله موکل خارج است و نیاز به مشاوره و دفاع وکیل متخصص در این زمینه دارد. دعاوی املاک طیف گسترده ای دارد و هر کدام از این دعاوی لزوم پیگیری متفاوتی خواهد بود. پس مهم است که نحوه روند و رویه طرح شکایت و یا تشکیل پرونده ملکی را از وکیل متخصص بخواهیم. با افزایش قیمت مسکن و املاک طرح این دعاوی بیشتر از قبل شده است. در تهران و دادگاه های تهران یکی از مهم ترین مسائل حقوقی، پرونده های ملکی است. بدیهی است، کمک خواستن و یا دریافت مشاوره حقوقی از وکیل ملکی تهران کار را برای مدعی آسان تر خواهد کرد.
مرجع رسیدگی وکیل ملکی کجا است؟
معمول آن است که برای رسیدگی به دعاوی ملکی، وکیل ملکی تهران به دادگاه های همان منطقه محل وقوع ملک برای طرح دعوا مراجعه می کند. اگر طرف دعوای شخص شاکی ساکن در شهر تبریز باشد و ملک مورد دعوا در شهر تهران واقع شده باشد، لازم نیست تا آدرس خوانده دعوا را درج نمود، ملاک تعیین مرجع قضایی صالح محل وقوع ملک است. آدرس کامل و مشخصات اصلی وکیل ملک کفایت می کند.
دعاوی ملکی برای ایرانیان مقیم خارج از کشور
پیشنهاد ما به ایرانیانی مقیم خارج از کشور این است که مشکلات ملکی خود را در داخل ایران به وکیلی متخصص در امور ملکی واگذار کنند. لازم است تا یا وکیل ملکی تهران تماس برقرار کنند تا از چند و چون دادخواهی و نحوه طرح دادخواست مطلع شوند. تا اقدام درست و به جای در برخورد با مشکل حقوقی داشته باشند. وکیل ملکی تهران از وکلای هستند که با قوانین کشور و قوانین حقوقی و آیینی جمهوری اسلامی آگاهی کامل دارند. پس در این خصوص بسیار کمک کننده خواهد بود.
عناوین مرتبط با دعوا برای ایرانیان مقیم خارج
خرید آپارتمان با ملک در ایران
فروش اموال و املاک در ایران
اجاره آپارتمان یا ملک در ایران
عقد هر نوع قراردادی حقوقی
موارد بالا از عناوینی هستند که ایرانیان خارج از کشور شاید با آن درگیر شوند. لازم است قبل از هر گونه انجام معاملات ملکی در خصوص خرید یا فروش ملک در ایران و یا اجاره ملک تجاری یا مسکونی ولایحه اعتراض به نظر کارشناس یا تمدید قرارداد های اجاره ای با وکیل ملکی تهران مشورت به عمل آورند. یکی از لزوم آگاهی درباره قانون کشور زندگی و وجود خارجی در کشور است. این دانش و آگاهی را فقط یک متخصص در امور ملکی و وکیلی ملکی دارد. به نظر می رسد عاقلانه ترین کار قبل از هر اقدام حقوقی با وکیل ملکی تهران مشورت خواسته و از آنان برای مدافعه از حق و حقوق خود کمک بخواهند. تا در صورت انجام معاملات به مشکلاتی همچون کلاهبرداری و یا پایمال شدن غیر ارادی حق برخورد نکنند. چرا که از دست دادن ملک در اینگونه موارد بسیار زیاد بوده و هست. در این مقاله سعی بر آن شدیم تا هر آنچه که درباره دعوای حقوقی و حیطه کاری وکیل متخصص ملکی می دانستیم، در محضر شما قرار داده، شاید مورد استفاده شما قرار بگیرد.
